Od 1 stycznia 2016 r., na skutek zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu w budynkach w których wyodrębniono własność lokali, podlegają części wspólne budynku,
ale z wyłączeniem klatek schodowych i szybów dźwigowych. W znowelizowanej ustawie o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzono zapis, który określa wprost że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o własności lokali, części wspólne  nieruchomości  to:

  • klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku, w tym także szyby windowe;
  • część piwnic (nie stanowiące pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali), strychy, schowki, wózkarnie, pralnie, suszarnie;
  • pomieszczenia gospodarcze;
  • pomieszczenia techniczne (węzeł cieplny, hydrofornia, rozdzielnie elektryczne);
  • budynki pozostałe zlokalizowane w obrębie działki (nie stanowiące pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali).

Jak widać, części wspólne dla celów podatkowych nie są tożsame z zasadami zawartymi w ustawie o własności lokali, gdyż wyłączają klatki schodowe i szyby windowe, zatem na podstawie dokumentacji technicznej posiadanej przez Wspólnoty często nie jest możliwe obliczenie części wspólnych w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Jak dokonać pomiaru części wspólnych budynku?

W bardzo rzadkich przypadkach, gdy dla danego budynku sporządzona została pełna inwentaryzacja, może ona zawierać dane na podstawie których możliwe byłoby obliczenie powierzchni części wspólnych budynku dla potrzeb prawa podatkowego.

W przypadku, gdy inwentaryzacji dla danego budynku brak lub nie zawiera ona danych niezbędnych do podania powierzchni stanowiącej podstawę do obliczenia podatku, to powstaje pytanie na kim spoczywać powinien obowiązek przeprowadzenia pomiarów – czy na właścicielach lokali w danym budynku czy też można się tego domagać od organów podatkowych?

Kto jest zobowiązany do przeprowadzenia pomiaru?

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17.05.1989r. – Prawo Geodezyjne i Kartograficzne, podstawą wymiaru podatków i świadczeń są dane zawarte w ewidencji gruntów. Jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku że organy podatkowe wydając decyzje powinny się opierać na danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, a zmiana wymiaru podatku jest możliwa dopiero po zmianie danych w ewidencji.

Zauważyć jednak trzeba sprzeczność czy też niespójność przepisów znowelizowanej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z przepisami dot. ewidencji gruntów i budynków, gdyż w aktualnie obowiązującym rozporządzeniu Ministra Administracji i Cyfryzacji w sprawi szczegółowego sposobu prowadzenia i aktualizowania danych w ewidencji gruntów i budynków brak jest zapisów o częściach wspólnych – jest tam jedynie mowa o łącznym polu powierzchni użytkowej, lokali stanowiących odrębne nieruchomości, lokalach niewyodrębnionych i pomieszczeniach przynależnych do lokali.

W praktyce więc wygląda to tak że właściciel lokalu zgłaszający dane do opodatkowania jest odsyłany do developera lub do zarządców nieruchomości po takie informacje, ale zarówno developerzy jak i zarządcy takich informacji nie posiadają.

Radca prawny
Ireneusz Trznadel