Od 11 września 2017r. obowiązuje znowelizowana ustawa o własności lokali. W ramach nowelizacji m.in. dodano do ustawy niepozorny, lecz bardzo istotny ustęp 1a w art. 2 ustawy, w brzmieniu: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”

Celem wprowadzenia tego przepisu było ukrócenie praktyki deweloperów polegającej na budowaniu w miejscu, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza jedynie zabudowę jednorodzinną budynków zgłaszanych na etapie pozwolenia na budowę jako jednorodzinne, w których następnie wyodrębniano kilka, a nawet kilkanaście lokali. Cel słuszny, jednak sprawdziły się obawy, że nowe przepisy znacznie utrudnią, a często nawet uniemożliwią wyodrębnienie własności lokali w budynkach, które od początku były budowane zgodnie z prawem. Dawne plany zagospodarowania przestrzennego (wciąż obowiązujące) pozwalały na wznoszenie budynków jednorodzinnych i wydzielenie w nich czterech lokali mieszkalnych, czego obecne przepisy już zabraniają. W związku z tym inwestor zaczynając budowę takiego budynku działał zgodnie z prawem, a obecnie nie może już w nim wyodrębnić więcej niż dwóch lokali. Problem mają także gminy, które chcąc wyodrębnić lokale w tzw. budynkach komunalnych, wybudowanych nierzadko przed albo zaraz po wojnie, często nie dysponują odpowiednimi dokumentami administracyjnymi – pozwoleniem na budowę i na użytkowanie. Takie same przeszkody napotykają teraz także spadkobiercy dawnych właścicieli nieruchomości, które zostały znacjonalizowane po wojnie. Nowelizacja przepisów doprowadziła także do znacznego wydłużenia postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, bez którego zgodnie z prawem nie można ustanowić odrębnej własności lokalu.

Nowelizacja ta dotyczy tylko lokali, które nie zostały jeszcze wyodrębnione. Właściciele lokali, których wyodrębnienie nastąpiło przed 11 września 2017r. nie będą mieć żadnych problemów w związku z tymi przepisami.

 

Alicja Trznadel

aplikantka radcowska

w kancelarii Andrzej Gabler, Ireneusz Trznadel Kancelaria Radców Prawnych s.c.