Z dniem 1 stycznia 2019r. skutki prawne wywoła ustawa z 20 lipca 2018r. o przekształceniu  prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2018.1716 z dnia 2018.09.04). Po kilkuletnim procesie legislacyjnym, uwzględniającym konsultacje społeczne, wreszcie udało się uchwalić ostateczną wersję ustawy.

Od 1.01.2019r. z mocy samej ustawy każde prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tego gruntu (a każde współużytkowanie odpowiednio we współwłasność). Użytkownik wieczysty nie będzie musiał dokonywać żadnej czynności związanej z przekształceniem jeżeli będzie zgadzał się z wysokością opłaty rocznej, albo jeżeli po 1 stycznia, ale jeszcze przed faktycznym wpisaniem prawa własności do księgi wieczystej nie będzie dokonywał sprzedaży lub darowizny tej nieruchomości albo nie będzie ona przedmiotem dziedziczenia.

Działaniem ustawy objęte są jedynie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, przez które rozumie się nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Jeżeli w obrębie tej samej nieruchomości posiadającej jedną księgę wieczystą położone są budynki mieszkalne i te wymienione w pkt 3 (głównie chodzi o garaże wolnostojące albo zabudowania gospodarcze), to cała nieruchomość podlega przekształceniu. Jeżeli jednak na tej samej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą położone są oprócz budynków wymienionych powyżej także inne obiekty budowlane które nie służą celom mieszkaniowym lub nie umożliwiają racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego (zakład produkcyjny, warsztat, magazyn), część gruntu na której położone są budynki mieszkalne będzie mogła podlegać przekształceniu dopiero po jej wydzieleniu i założeniu odrębnej księgi wieczystej.

Podstawą do zmiany wpisów w księgach wieczystych i ewidencji gruntów i budynków będzie zaświadczenie wydawane przez właściwy organ, w zależności od tego kto jest właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Dla gruntów należących do Skarbu Państwa będzie to odpowiednio starosta, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (następca prawny Agencji Rynku Rolnego i Agencji Nieruchomości Rolnych), Agencja Mienia Wojskowego lub Zarząd Zasobów Mieszkaniowych MSWiA. W przypadku gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego będą to odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa. Do tych właśnie organów będzie można zwracać się z ewentualnymi wnioskami o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej.

W zaświadczeniu znajdować się będzie oznaczenie nieruchomości, potwierdzenie przekształcenia oraz informacje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej.

Zaświadczenie musi zostać wydane z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli właściwy organ ma na to cały rok 2019) albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy uważa się zgodnie z ustawą za dokonane, co oznacza że nie będzie można później podnosić zarzutu braku otrzymania zaświadczenia na adres rzeczywistego zamieszkania, jeżeli adres ten nie był wskazany jako adres do korespondencji w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym. Na ten sam adres doręczane będzie zawiadomienie o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej.

Organy będą wysyłać zaświadczenia do właściwego sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od jego wydania. Na jego podstawie – bez żadnych opłat ze strony właściciela nieruchomości – sąd będzie dokonywać wpisu przekształcenia oraz wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę roczną.

Wysokość przekształceniowej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2019r., i należy ją opłacać do 31 marca każdego roku przez 20 lat – obowiązek ten przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości aż do upływu tego okresu. Jeżeli właściciel nieruchomości nie będzie się zgadzać z wysokością opłaty rocznej lub okresem jej wnoszenia wskazanym w zaświadczeniu, może w ciągu 2 miesięcy od doręczenia zaświadczenia złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Co istotne, przez cały czas tego postępowania właściciel nieruchomości będzie miał obowiązek wnosić opłatę w wysokości wskazanej w zaświadczeniu, a po wydaniu decyzji zmieniającej wysokość opłaty ewentualne nadpłaty lub niedopłaty zostaną odpowiednio rozliczone. Opłaty przekształceniowe będą mogły być waloryzowane na takich samych zasadach jak obecnie waloryzowane są stawki opłat za użytkowanie wieczyste.

Z obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej zwolnione będą osoby fizyczne, ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, jeżeli przy ustanawianiu prawa użytkowania jednorazowo wniosły opłaty za cały okres użytkowania wieczystego, albo jeżeli prawo użytkowania nabyły na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. dekret Bieruta) lub innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990r.

Każdy właściciel nieruchomości uprawniony będzie w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty do zgłoszenia właściwemu organowi na piśmie zamiaru jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (tzw. opłata jednorazowa). W ciągu 14 dni od takiego zgłoszenia organ będzie zobowiązany poinformować na piśmie właściciela o wysokości tej opłaty, która odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat w ciągu których należy wnosić opłatę przkeształceniową. Jeżeli właściciel nie będzie zgadzać się z tak określoną wysokością opłaty, może w ciągu 2 miesięcy od doręczenia tej informacji złożyć wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.

Ustawa przewiduje także możliwość udzielenia bonifikaty od opłaty za dany rok w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody, a w przypadku gruntu należącego do jednostki samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku. Ustawa przewiduje także wprost bonifikaty w odniesieniu do opłat jednorazowych za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, która przysługuje osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym i wynosi odpowiednio:

1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;

2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;

3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;

4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;

5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;

6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

W odniesieniu do gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego ustawa pozostawia taką decyzję właściwej radzie lub sejmikowi. W przypadku Warszawy na podstawie uchwały Rady Miasta z 18 października 2018r. przewidziana jest bonifikata dla osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielni mieszkaniowych w wysokości 98% od opłaty jednorazowej (99% dla osób fizycznych lub spółdzielni mieszkaniowych, które dotychczas wniosły opłatę za okres przynajmniej 50 lat użytkowania, na podstawie dotychczasowych przepisów).

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wyda z urzędu, w terminie 30 dni, zaświadczenie o wniesieniu tych opłat, które właściciel gruntu będzie musiał załączyć do wniosku o wykreślenie z działu III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Wniosek ten będzie trzeba złożyć samodzielnie i będzie on podlegał opłacie – 250 złotych w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej, lub 75 złotych w pozostałych przypadkach.

W przypadku budynków mieszkalnych w trakcie budowy lub już wybudowanych, ale nie oddanych jeszcze do użytkowania – przekształcenie nastąpi z dniem oddania budynku do użytkowania w myśl przepisów Prawa budowlanego.

Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostanie doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r., osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. będą mogły zgłosić właściwemu organowi do dnia 1 lutego 2020 r. W przypadku wniesienia przez te osoby lub spółdzielnie mieszkaniowe opłaty jednorazowej za przekształcenie w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. będzie przysługiwać im bonifikata od tej opłaty w wysokości 60%. Regulacja ta odnosi się jednak tylko do gruntów będących własnością Skarbu Państwa, a jednostki samorządu terytorialnego będą mogły przyjąć w tym zakresie swoje własne regulacje, albo nie regulować tego wcale.

Postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, będą toczyć się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych. W tym czasie trzeba wnosić opłatę w wysokości ustalonej na dzień 1 stycznia 2019r. Jeżeli w wyniku tego postępowania zmieni się wysokość opłaty, dotychczas wnoszone opłaty będą odpowiednio rozliczone z uwzględnieniem nadpłaty lub niedopłaty.

Podsumowując, obecni użytkownicy wieczyści nie muszą podejmować żadnych działań w celu przekształcenia ich prawa w prawo własności i nie ponoszą z tego tytułu żadnych opłat. Po otrzymaniu zaświadczenia należy jednak dokładnie sprawdzić wszystkie znajdujące się w nim dane i kwoty (zwłaszcza to, czy wysokość rocznej opłaty przekształceniowej zgadza się z ostatnią opłatą roczną za użytkowanie) i ewentualnie składać odpowiednie wnioski. Jedynie w przypadku potrzeby przyspieszenia wydania zaświadczenia (np. w związku ze sprzedażą nieruchomości) albo woli uiszczenia jednorazowej opłaty przekształceniowej można zwrócić się do właściwego organu w celu podjęcia niezbędnych działań.

Instrukcja działania w przypadku zamiaru dokonania jednorazowej opłaty:

  1. Aby móc dokonać opłaty jednorazowej za przekształcenie i skorzystać z bonifikaty, właściciel nieruchomości powinien po otrzymaniu zaświadczenia złożyć do właściwego organu zawiadomienie o zamiarze jednorazowego uiszczenia opłaty (właściciel może to zrobić w każdym momencie trwania 20-letniego obowiązku uiszczania opłaty przekształceniowej, ale dopiero po otrzymaniu zaświadczenia w którym wysokość tej opłaty będzie określona).
  2. W terminie 14 dni od doręczenia tego zawiadomienia organ powinien na piśmie poinformować właściciela o wysokości jednorazowej opłaty, uwzględniając ewentualną bonifikatę jeżeli taka przysługuje.
  3. Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej, może złożyć do organu w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.
  4. Po uiszczeniu opłaty jednorazowej właściciel nieruchomości powinien samodzielnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie z działu III księgi roszczenia organu o opłatę (wniosek taki związany jest z opłatą 250 złotych). Bez wykreślenia tego roszczenia właściciel może mieć problem ze sprzedażą nieruchomości, ponieważ stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie będzie odpowiadał stanowi faktycznemu deklarowanemu przez sprzedającego.

 

Opracowała:

Alicja Trznadel

aplikantka radcowska w kancelarii Trznadel-Gabler